Immobilier: la proposition de Sarkozy sur les droits de mutations est-elle crédible?

"Diminuer de motité les droits de mutation", telle est l'une des nouvelles annonces faites par le président-candidat Nicolas Sarkozy, lors de l'émission Capital, dimanche sur M6. "Il faut diminuer profondément les droits de mutation", a-t-il souligné, jugeant paradoxal de "dire aux Français : bougez, changez de métier, déménagez" alors qu'"en même temps, les collectivités locales mettent des droits de mutation" élevés. Et de citer "Pensez que l'année dernière, la mairie de Paris a touché un milliard d'euros sur les droits de mutation".

Les droits de mutation, ce sont les frais de notaire acquittés par l'acquéreur lors d'un achat immobilier dans l'ancien (logements de plus de cinq ans). Tous les biens sont assujetis aux droits de mutation, du parking à l'appartement. C'est un impôt dont le taux fixe s'établit aux alentours de 5,6%. "Le notaire perçoit ces droits de mutation, mais contrairement aux idées reçues, il ne garde qu'une petite partie. Le reste étant attribué à l'Etat, la commune, la région et le département", explique Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, un centre d'analyse et de réflexion immobilière.

En abaissant les droits de mutation, Nicolas Sarkozy cherche à encourager l'accession à la propriété. Car sur un bien estimé en moyenne à 200 000 euros, les droits vont s'établir aux alentours de 11 200 euros, de quoi représenter un frein pour quelques milliers de ménages. "Environ 10 000 ménages qui étaient à la limite vont pouvoir acheter si les droits de mutation sont divisés par deux", estime Henri Busy-Cazeaux. Un avis partagé par Jean Perrin, président de l'Union Nationale pour la Propriété Immobilière (UNPI), "ces droits découragent certains ménages, notamment les ménages modestes. Cela va permettre d'augmenter le nombre d'acquéreurs et de fluidifier le marché". Autrement dit, de relancer un peu une demande actuellement en recul. Pour 2012, tous les professionnels s'accordent à le dire, sous l'effet d'une baisse de crédits et d'un moral des ménages en berne, l'année 2012 va connaître une baisse entre 20 et 35% de transactions immobilières.

Pas sûr, car "si les vendeurs savent que le prix est minoré pour les acquéreurs, ils pourraient remonter leur prix de vente", craint Henri Busy-Cazeaux. Conséquence : cela pourrait freiner la tendance baissière des prix constatée dans toutes les régions et la stagnation à Paris et en petite-couronne. "Un schéma tout à fait envisageable d'autant que le marché n'est pas encore apaisé. Il ne faudrait pas que le geste public fait par l'Etat profite aux vendeurs". Dans les années précédentes, tous les dispositifs d'aides à l'achat dans l'ancien -déductibilité des intérêts d'emprunt ou le prêt à taux zéro- n'ont fait qu'augmenter les prix de l'immobilier. Ce qui n'a pas été favorable à l'accession à la propriété.

85% des recettes des droits de mutation vont au département. Ils ont représenté l'an dernier plus de 8,8 milliards d'euros, soit 20% de leurs recettes fiscales. Si l'on suit l'annonce du président-candidat, de 8 milliards de recettes fiscales pour les départements, on passerait à 4 milliards. "Un appauvrissement violent", estime Henri Busy-Cazeaux. "Ce n'est pas un argent de poche pour les départements. Comment peut-on priver les priver de quatre milliards d'euros? Cela met en péril l'équilibre général de leurs finances, et cela toucherait directement les citoyens", ajoute-t-il. Car ce sont les collectivités locales qui financent l'action sociale en faveur des locataires en difficultés. "C'est n'importe quoi. Je suis effarée par l'annonce du candidat", souligne de son côté Claudy Lebreton, président de l'Assemblée des départements de France (ADF).

Depuis les lois de décentralisation de 1982, les droits de mutation sont placés sous l'autorité du département, chacun fixe le montant du taux. "Nicolas Sarkozy prend une décision sur une recette qui ne lui appartient pas. Il joue avec l'argent des autres", s'énerve Claudy Lebreton. Ou alors, l'Etat devra compenser ces recettes fiscales qu'il enlève aux collectitvités locales. "Le problème est qu'il nous doit déjà six milliards d'euros pour les trois allocations solidarité, comment voulez vous qu'il trouve quatre milliards d'euros pour compenser la diminution des droits de mutation?", s'interroge le président de l'ADF.